LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel

LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel

Le statut de LMNP connaît un franc succès car il permet aux contribuables français de bénéficier d’un avantage fiscal. Concrètement, il s’agit de louer un bien meublé à usage d’habitation.

Les spécificités liées aux logements classés en meublé de tourisme ainsi que celles de la parahôtellerie ne seront pas évoquées dans cet article.

Le LMNP : comment ça fonctionne et pourquoi parle-t-on d’un avantage fiscal ?

Les revenus du LMNP sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils peuvent être déclarés de façon forfaitaire « micro-BIC » ou « au réel ».

Lorsqu’ils sont calculés de manière forfaitaire (micro-BIC), le contribuable déclare les loyers encaissés et l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50%. La base imposable correspond donc à 50% des loyers encaissés.

Lorsqu’ils sont déterminés selon le régime réel, ils sont calculés de la façon suivante :

Base imposable = loyers encaissés – charges liées à la gestion du bien – intérêts d’emprunt – amortissement du bien

Qu’est-ce que l’amortissement du bien ? Il s’agit de constater chaque année l’usure du bien, cette usure étant considérée comme une charge déductible du revenu fiscal du LMNP.

Cet amortissement est encadré et complexe à calculer. Il nécessite une décomposition comptable du bien immobilier par composant.

Il faut dans un premier temps déterminer la valeur du terrain qu’on distingue de celle de la construction, puis décomposer la valeur de la construction en composants. Chaque composant sera amorti selon une durée différente, seul le terrain ne sera pas amortissable.

Ce mécanisme aboutit au calcul de la charge d’amortissement, permettant de réduire le résultat fiscal et donc la base d’imposition. Ainsi, le montant total des charges déduites dépasse la plupart du temps l’abattement forfaitaire de 50% applicable en cas de « micro BIC ».

Le régime réel, quelles conséquences ?

Contrairement au régime forfaitaire, des formalités deviennent obligatoires :

• Enregistrement comptable des mouvements affectant le patrimoine de l’entreprise
• Etablissement des comptes annuels : un bilan, un compte de résultat et une annexe
• => Il est donc vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable

Est-ce vraiment avantageux d’être sous le régime réel si cela implique de payer un expert-comptable ?

La réponse est oui car en plus de l’amortissement évoqué ci-dessus, vous pouvez également bénéficier de la réduction d’impôts pour frais de comptabilité. Pour en bénéficier il suffit d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé pour une cotisation de 156€ TTC (prix valable en Côte d’Or en 2023), cette réduction d’impôt compense 2/3 de vos frais de comptabilité (cotisation à ce centre de gestion + honoraires de l’expert-comptable). Elle est plafonnée à 915 euros par an et permet donc de couvrir une bonne partie de ces frais.

Un exemple en chiffres :

Acquisition d’un bien à Dijon pour un prix d’acquisition de 125 000€.

Valeur du terrain : 15 000€ / valeur de la construction : 110 000€

Après décomposition du bien, voici le détail des amortissements par an :

Voici le calcul du résultat fiscal :

Limite fiscale : le montant des amortissements ne peut pas à lui seul conduire à générer un déficit fiscal. Les amortissements sont « mis de côté » pour être imputés sur un futur résultat comptable.

Le résultat fiscal de 809€ soit 243€ d’impôts si la tranche marginale d’imposition est de 30%.

La réduction d’impôts pour frais de comptabilité s’élève à 637€.

En appliquant le régime micro, le résultat fiscal serait de  7 560€ X 50% = 3 780€ soit 1 134€ d’impôts  si la tranche marginale d’imposition est de 30% et aucune réduction d’impôt.

Comment devenir LMNP ?

• Acheter un bien neuf ou ancien, déjà meublé ou à meubler (la loi exige qu’il dispose d’un certain nombre d’éléments)
•  Réaliser les formalités en ligne sur le guichet unique dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité pour vous déclarer entrepreneur individuel LMNP et obtenir un numéro SIRET

LMNP et cession du bien immobilier

Les LMNP relèvent du régime des plus-values des particuliers pour les biens immobiliers. La plus-value est calculée sans tenir compte de l’incidence des amortissements déduits pendant la période de location meublée.

Plus-value = prix de cession – prix d’acquisition

Puisqu’il s’agit du régime des plus-values des particuliers, l’abattement pour durée de détention s’applique (exonération totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Attention aux plafonds !

Pour bénéficier du statut de LMNP il faut obligatoirement respecter une des conditions suivantes :

• Recettes annuelles de l’ensemble du foyer fiscal pour cette activité < 23 000 € (loyer et charges comprises)
• Recettes venant de la location meublée < montant des autres revenus soumis à l’IR du foyer fiscal.

Si aucune de ces conditions n’est respectée alors le LMNP devient LMP => Loueur en Meublé Professionnel, avec les conséquences suivantes :

• Déclenchement des cotisations sociales
• Application du régime des plus-values professionnelles

Et si vous pouviez payer moins d’impôts en louant votre bien ?

Vous souhaitez plus d’informations ou connaître nos honoraires pour vous accompagner sur votre LMNP, contactez-nous !

Maeve Pannier, maeve@magma-ec.fr