Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est souvent plébiscité pour sa fiscalité avantageuse. Cependant, la loi de finances pour 2025 vient modifier plusieurs aspects de ce régime. Voici les principaux changements à retenir.
Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values
Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués sur les biens loués en meublé permettaient de réduire le revenu imposable sans impacter le calcul de la plus-value lors de la revente. Désormais, à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, le prix d’acquisition sera diminué du montant total des amortissements déduits, augmentant ainsi la plus-value taxable lors de la cession du bien.
Exemple :
- Prix d’achat du bien : 200 000 €
- Amortissements cumulés : 50 000 €
- Prix de vente : 300 000 €
Ancien calcul de la plus-value : 300 000 € – 200 000 € = 100 000 €
Nouveau calcul de la plus-value : 300 000 € – (200 000 € – 50 000 €) = 150 000 €
Maintien du régime des plus-values des particuliers
Malgré ces ajustements, le régime des plus-values des particuliers est maintenu. Cela signifie que les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer :
Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention :
- abattement de 6% par an à partir de la 5e et jusqu’à la 21e année ;
- puis de 4% la 22e année afin d’atteindre l’exonération totale.
Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans :
- abattement de 1,65% entre la 5e et la 21e année ;
- de 1,60% la 22e année ;
- puis de 9% par an à partir de la 23e.
Suppression du bénéfice de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité
Jusqu’en 2024, les loueurs en LMNP relevant du régime réel (non micro) pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux deux tiers des frais de comptabilité (plafond 915 €), en adhérant à un centre de gestion.
La loi de finances 2025 supprime cet avantage pour l’année 2025.
L’adhésion à un centre de gestion n’est pas obligatoire et les frais de comptabilité ne génèrent plus de réduction d’impôt. Ces frais restent déductibles à 100 % dans les charges du LMNP.
Modification des seuils du régime micro/réel et des abattements au micro
Cette modification provient de la loi Le Meur et non pas directement de la loi de finances 2025
| Taux d’abattement du régime micro BIC | Plafonds du régime micro BIC | |||
| Revenus perçus en 2024, déclarés en 2025 | Revenus perçus en 2025, déclarés en 2026 | Revenus perçus en 2024, déclarés en 2025 | Revenus perçus en 2025, déclarés en 2026 | |
| Meublés de tourisme non classés | 50% | 30% | 77 700 € | 15 000 € |
| Meublés de tourisme classés | 71% | 50% | 188 700 € | 77 700 € |
| Location de chambres d’hôtes | 71% | 50% | 188 700 € | 77 700 € |
| Locations meublées longue durée | 50% | 50% | 77 700 € | 77 700 € |
Ajustement des conditions liées à la TVA pour les locations meublées de « tourismes »
En principe, la location meublée n’est pas soumise à la TVA, sauf si 3 des 4 prestations para-hôtelières suivantes sont accomplies :
- La fourniture du petit-déjeuner ;
- Le nettoyage régulier des locaux ;
- La réception, même non personnalisée, de la clientèle ;
- La fourniture du linge de maison.
Un changement d’interprétation de l’administration est venu bouleverser cette règle :
- Pour les séjours de moins d’une semaine, le nettoyage régulier des locaux sera considéré comme assuré à partir du moment où le ménage est fait après le départ des locataires ;
- La condition de fourniture du linge (draps, serviettes) sera remplie si ce dernier est fourni aux locataires lors de leur entrée dans les lieux ;
- L’accueil (même non personnalisé) étant forcément assuré.
Les propriétaires qui louent leur bien pour de très courtes durées pourraient donc devoir payer la TVA, mais n’auront pas à le faire, tant que le montant des recettes perçues l’année précédente est inférieur au seuil de franchise de TVA (modification du seuil au 1er juin 2025, nouveau seuil = 25 000€).
Conclusion
La loi de finances 2025 marque un tournant pour le statut LMNP, avec un resserrement des conditions d’accès au régime micro-BIC et une fiscalité plus stricte.
Le régime LMNP conserve toutefois un avantage important, il permet encore de bénéficier du régime des plus-values des particuliers, qui exonère la plus-value en fonction de la durée de détention.
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